不動産購入とかリバースモゲージについて

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お金の話

こんにちわ。ぽん太です。

いつも興味があって、不動産系の話、ちょこちょこ見ているのですが、 不動産の世界は金利とお金が大きく絡んでくるのでいつも見てしまっています。

株式投資をしている方であれば、配当利回りとか運用利回りとかを年7%くらいで見て 複利計算をすると思うのですが、住宅ローンとかお金を借りる側に回ると複利効果が負の方向に働くので 結構恐ろしいなと思うのです。

 

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住宅の購入について

住宅の購入は戦後日本の政策とも思える形で続いてきました。

事実、日本人が住宅を購入するようになったのは戦後の話であり戦前の都市部では8割の人が賃貸住宅に 住んでいました。

戦時中は、戦費を稼ぐために国民に貯蓄をするように奨励しその貯蓄で、銀行が国債を購入し戦費に回すことで戦争を成立させていました。 貯金 宣伝 戦時中 なんてキーワードで検索すると当時の宣伝の画像が沢山出てきます。

戦争が終わるとその後も、貯蓄奨励の政策は続きます。 貯蓄で国債を購入し今度はそれを大規模な公共工事に充てることでインフラを整備し戦後の経済成長の要としたためですね。

そして国民はみな貯蓄に励み、国民に強制的に資産を形成させるために年金を作り、住宅を購入させて貯蓄以外の投資先を持たせました。 住宅を購入することで大きな雇用を生み、老後は家を売却やそのまま済み続けることで一定の収入を得ることができます。

その結果、戦後~バブル初期くらいの教育を受けた日本人は貯蓄を必死に奨励しているわけです。

近年その流れがバブル崩壊から不景気で変わり、貯蓄をしていても海外と差がつくばかりとなり焦って政府も投資を奨励するために NISA や iDeco を整備しているわけですが、なかなか定着していないというのが現状の日本のお金に対する感覚だと思います。

まあ、全部漫画の知識なんですが。

インベスターZ という漫画に日本の近代史が書いてありそこにすべて書いてありました。

うちのじいちゃん、ばあちゃんも貯金と年金と住宅取得の鬼でしたからね。。。 間違いないと思います。

そんな話をしつつ、ゆるく不動産の話を見ていきたいと思います。

フラット35問題

フラット35は住居用の住宅の購入をするにあたって、35年間固定金利でローンを組めるという種類のローンですね。 国が補助金を出して、各銀行と連携して貸し出しを行うという質のローンです。

審査が銀行のローンとは少し異なるようで、個人事業主・会社取締役・契約社員など銀行系住宅ローンの審査が 少し厳しくなる方や勤続年数が短い方でも審査が通りやすくなるようです。

銀行ローンとフラット35で審査に向き不向きがあるということですね。 そしてそれを悪用する問題が出ています。

投資用物件を住居用の物件と偽りフラット35で購入したことが今大問題となっているようです。

不動産業界は去年のかぼちゃの馬車から始まってずっと問題だらけですね。 怖い世界です。

フラット35を不正利用した人は、投資物件用のローンに切り替えるか 一括返済をするかのどちらかを迫られると思います。

現在のフラット35の金利が1.5%程度の35年間固定金利ですが投資用だと倍くらいになるのではないですかね。

そもそもローンで投資用物件を買った人は、特別な方を一括で支払い能力はないような気がしますので 皆さん借り換えをするしかないですかね。クソ物件だった場合、1.5%も金利が上がったら・・・

不動産は怖い世界です。

 

 

リバースモゲージについて

リバースモゲージは、住宅を取得した方が高齢になった場合、 住宅を担保に、売却額の一定金額までを銀行から借入することができるローンです。

老後の資金に売却額5000万円の家を担保に1000万円かりて、住居はそのままで お金を借りて月々は金利だけを支払う。という性質のものです。

例えば65歳から20年間契約で1000万円を釈入し、その利息だけ支払っていき、 20年たった時点で生きていた場合は、住居を返納するかお金を返納することになります。

85歳の時点で1000万円なんて返せるのかな・・・。

1億円借り入れて、全て利回り5%くらいの株式を取得して20年運用したら返済の利回りよりも VOO とかの方がパフォーマンスを出してくれるかも知れません。。。。暴落さえ来なければ。

85歳の時に、一括返済問題なんて抱えたくないですよね。 なんとなく嫌な予感がします。

不動産の世界は怖い世界

自分で書いていて思うのですが、金利の世界は怖いなと思います。

だって30歳で35年ローンで住宅を取得して一生懸命、繰上返済などで返済して65歳くらいでようやく 返済が終わったと思ったら、リバースモゲージの提案が来て、さらなる金利を85歳とかまで返済してく。

銀行のために働き、銀行のために余生を過ごすような世界ですね。

まあ、住宅を取得しないと、一生家賃を払い続けるの必ずしもでお得とはいいがたいですが。 住宅の取得はどういう物件をどういう価格で購入したかで損得が決まりますのでしっかり検討しましょう。

ひとまず、怪しい融資や投資の話には絶対に引っかからないようにしましょう。 ということと、住宅を取得するためのローンなどは慎重に考えましょうということが言いたいです。

あと金利というものに対してしっかり自分の考え方を持つことも、今後社会を生きていくにあたって非常に大事だと思います。

皆さんも怪しい、投資物件にはお気をつけて。

 

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